Expensas ordinarias y extraordinarias: ¿las paga el inquilino o el dueño?

Las expensas ordinarias son los gastos habituales para que el edificio funcione (encargado, limpieza, luz común, abono del ascensor); las extraordinarias son gastos excepcionales, como obras, mejoras o reparaciones importantes. En un alquiler, quién paga cada una depende principalmente de lo que diga el contrato. Como criterio habitual, el inquilino paga las ordinarias y el propietario las extraordinarias.

Es una de las preguntas que más llega a una inmobiliaria que administra alquileres, y una de las que más conflictos genera a fin de mes.

Expensas ordinarias: ejemplos

Gastos que se repiten y mantienen el edificio en funcionamiento:

Sueldo y cargas sociales del encargado.
Limpieza de espacios comunes.
Luz, agua y gas de áreas comunes.
Abono de mantenimiento del ascensor.
Seguro del edificio.
Honorarios de la administración.
Pequeñas reparaciones de mantenimiento.

Expensas extraordinarias: ejemplos

Gastos excepcionales, generalmente aprobados por la asamblea:

Arreglo o pintura de la fachada.
Cambio de la bomba de agua o del ascensor.
Impermeabilización de la terraza.
Obras de mejora o ampliación de espacios comunes.
Juicios contra el consorcio.

El aporte al fondo de reserva suele tratarse como un gasto a cargo del propietario, porque es un ahorro del edificio. Lo explicamos en fondo de reserva del consorcio.

¿Quién paga en un alquiler?

Hoy manda el contrato. Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551, las partes tienen amplia libertad para pactar quién se hace cargo de cada gasto. Por eso:

Revisá la cláusula de expensas de cada contrato: qué paga el inquilino y qué el propietario.
Si el contrato es anterior al DNU, aplican las reglas vigentes al firmarlo: bajo la Ley 27.551 el inquilino no tenía a su cargo las expensas extraordinarias.
Si el contrato no dice nada, el criterio habitual es que el inquilino pague los gastos habituales (ordinarios) y el propietario los extraordinarios. Ante un conflicto, conviene consultar a un abogado.

Un detalle importante: lo que decide no es solo el nombre que le pone el administrador del edificio en la liquidación, sino el tipo de gasto y lo que pactaron las partes.

Cómo se refleja en la liquidación del alquiler

Si la inmobiliaria administra el alquiler, las expensas aparecen en la liquidación mensual. Los casos típicos:

El inquilino paga las expensas completas al consorcio, incluidas extraordinarias que no le corresponden. En la liquidación del alquiler se le descuenta la parte extraordinaria y se le resta al propietario en su rendición.
La inmobiliaria cobra las expensas junto con el alquiler y las paga al consorcio. Se suman al recibo del inquilino solo las que le corresponden; las extraordinarias se descuentan de la rendición del propietario.

Ejemplo: el inquilino pagó $300.000 de expensas, de los cuales $60.000 eran una cuota extraordinaria por la fachada. Si según el contrato las extraordinarias son del propietario, en la liquidación del mes se registra un ajuste de $60.000 "propietario debe al inquilino": el inquilino paga $60.000 menos de alquiler y el propietario recibe $60.000 menos en su rendición.

Es el mismo mecanismo que se usa para reparaciones; lo vemos completo en liquidación de alquileres.

Cómo se hace en InmoMind

InmoMind tiene los dos lados del problema en el mismo sistema:

En Alquileres, cada liquidación admite gastos extra con concepto, monto, comprobante y quién le debe a quién (inquilino al propietario, propietario al inquilino, etc.). La expensa extraordinaria que pagó el inquilino se carga como "propietario debe al inquilino" y se refleja sola en el recibo y en la rendición.
En Consorcios (desde el plan Avanzado), cada rubro de gasto se marca como ordinario o extraordinario, y el aviso de pago abre lo que paga cada unidad por rubro, así se ve cuánto corresponde a cada gasto.

Ajuste adicional en el cobro de un alquiler en InmoMind: un arreglo que pagó el inquilino se le reintegra y se descuenta al propietario

Hoy el cupón de expensas de InmoMind se emite a un único destinatario por unidad; la separación entre lo que paga el dueño y lo que paga el inquilino se resuelve en la liquidación del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga las expensas extraordinarias en un alquiler?

Lo que diga el contrato. Si no lo dice, el criterio habitual es que las pague el propietario. Bajo la Ley 27.551 (contratos de 2020 a 2023) estaban a cargo del propietario.

¿El fondo de reserva es una expensa extraordinaria?

No siempre figura así en la liquidación, pero como es un ahorro del edificio suele considerarse a cargo del propietario. Revisá el contrato.

Si el inquilino pagó una extraordinaria, ¿cómo se la devuelvo?

Se le descuenta en la liquidación del alquiler y se le resta al propietario en su rendición, con el comprobante de la expensa.

¿Quién define si un gasto es ordinario o extraordinario?

El administrador lo clasifica en la liquidación, en general según lo resuelto por la asamblea. Ante un desacuerdo entre inquilino y propietario, lo que pesa es la naturaleza del gasto y lo pactado en el contrato.

Conclusión

La diferencia entre ordinarias y extraordinarias es simple; aplicarla todos los meses en cada contrato es lo que da trabajo. Cuando la inmobiliaria administra alquileres y también el edificio, tener las dos cosas en el mismo sistema evita cargar el mismo gasto dos veces.