Expensas impagas: cómo calcular los intereses y arrastrar la deuda

Cuando una unidad no paga las expensas, el saldo impago pasa al mes siguiente como deuda anterior y genera intereses por mora a la tasa que fija el reglamento o la asamblea. Los intereses se calculan sobre la deuda de capital (las expensas impagas), no sobre intereses anteriores, y cuando el propietario paga, el pago se imputa primero a los intereses y después al capital.

La morosidad es uno de los problemas más comunes de cualquier consorcio. Llevar bien la cuenta de cada unidad es lo que permite reclamar con números claros.

Cómo se arrastra la deuda de un mes a otro

Al cerrar cada período:

1. Se calcula lo que quedó impago de cada unidad: total del cupón menos lo pagado.
2. Ese monto pasa como saldo anterior de la unidad.
3. En la liquidación siguiente, el cupón suma: expensa del mes + saldo anterior + intereses.

Si la unidad pagó una parte, solo se arrastra lo que falta.

Cómo calcular los intereses de expensas

Intereses del mes = deuda de capital × tasa de interés mensual

La tasa la fija el reglamento de copropiedad o la asamblea. Si el reglamento es viejo y la tasa quedó desactualizada, se suele revisar en asamblea.

Ejemplo

El 2° B tenía una expensa de $256.625 y pagó $100.000. Tasa de interés por mora: 3% mensual.

• Saldo impago (capital): $256.625 − $100.000 = $156.625
• Intereses del mes siguiente: $156.625 × 3% = $4.698,75

Cupón del mes siguiente, con una expensa nueva de $267.300:

Interés sobre interés: el error que más reclamos genera

Si el 2° B tampoco paga este mes, el error típico es tomar todo el total ($428.623,75) y aplicarle el 3%. Eso es cobrar intereses sobre intereses (anatocismo), y el Código Civil y Comercial lo prohíbe como regla general (artículo 770), salvo excepciones puntuales.

La forma correcta es llevar dos saldos separados por unidad:

• Capital: expensas impagas. Sobre esto se calculan los intereses.
• Intereses impagos: se muestran como deuda, pero no generan nuevos intereses.

En el ejemplo, el capital del 2° B pasa a ser $423.925 ($267.300 + $156.625) y el mes siguiente los intereses se calculan sobre eso; los $4.698,75 de intereses quedan aparte.

Cómo imputar los pagos

Cuando una unidad con deuda paga, el pago se aplica primero a los intereses y después al capital. Es la regla general del Código Civil y Comercial para deudas con capital e intereses (artículo 903), salvo que el acreedor acepte otra cosa.

Ejemplo: la unidad debe $4.698,75 de intereses y $156.625 de capital, y paga $50.000.

• $4.698,75 cancelan los intereses.
• $45.301,25 se aplican al capital, que queda en $111.323,75.

Qué hacer con una unidad morosa

1. Avisar a tiempo: el cupón de cada mes tiene que mostrar con claridad la deuda acumulada.
2. Intimar por escrito si la deuda persiste.
3. Certificado de deuda: el administrador puede emitirlo y, según el Código Civil y Comercial (artículo 2048), es título ejecutivo para el cobro judicial, con la aprobación del consejo de propietarios si existe.
4. Acción judicial en los casos que lo justifiquen, siempre con asesoramiento legal.

Todo esto requiere un registro limpio: qué se debe, desde cuándo, cuánto es capital y cuánto intereses.

Cómo se hace en InmoMind

En el módulo de Consorcios de InmoMind (desde el plan Avanzado):

• Configurás la tasa de interés mensual por mora de cada consorcio.
• Al cerrar un período, lo impago de cada unidad se arrastra solo como saldo anterior.
• Los intereses se calculan solo sobre el capital: los intereses viejos quedan como deuda separada y no se vuelven a multiplicar.
• No te deja cerrar un mes fuera de orden, así los arrastres no se desincronizan.
• El saldo anterior de cada unidad se puede corregir a mano (por ejemplo, al migrar un edificio con deudas previas).

Unidades de un consorcio después de cerrar el período: el 2° B y el local arrastran su saldo impago

El aviso de pago en PDF de cada unidad muestra la expensa del mes, el saldo anterior, los intereses por mora y el total, y se manda por WhatsApp desde el mismo panel. Es el caso del 2° B de esta guía:

Aviso de pago de expensas del 2° B generado por InmoMind: expensas del mes, saldo anterior de $156.625 e intereses de $4.698,75

Preguntas frecuentes

¿Cuánto interés se cobra por expensas atrasadas?

El que fije el reglamento de copropiedad o la asamblea. No hay una tasa única para todos los edificios.

¿Se pueden cobrar intereses sobre los intereses de expensas?

Como regla general, no: el Código Civil y Comercial prohíbe el anatocismo salvo excepciones. Los intereses se calculan sobre el capital adeudado.

¿Cuántos meses se pueden deber de expensas antes de un juicio?

La ley no fija un mínimo; muchos reglamentos prevén iniciar acciones después de algunos períodos impagos. Conviene consultar con un abogado.

Si pago una parte, ¿a qué se aplica?

Primero a los intereses y después al capital, salvo que el consorcio acepte otra imputación.

Conclusión

Una deuda de expensas bien calculada se cobra; una mal calculada se discute. Separar capital de intereses, arrastrar los saldos sin errores e imputar bien los pagos es justo lo que un sistema hace mejor que una planilla.

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