Punitorios por mora en el alquiler: cómo calcularlos

Los punitorios por mora son el interés que paga el inquilino cuando abona el alquiler después del vencimiento. Se calculan aplicando la tasa pactada en el contrato (generalmente un porcentaje diario) sobre el monto del alquiler, por la cantidad de días de atraso. La forma de contar esos días y si el interés es simple o compuesto cambian bastante el resultado.

Es uno de los cálculos que más discusiones genera entre inmobiliaria e inquilino. Acá están las reglas, los ejemplos con números y la forma de evitar errores.

Qué tiene que decir el contrato

Para poder cobrar punitorios, el contrato tiene que fijar:

El día de vencimiento del pago (por ejemplo, del 1 al 10 de cada mes).
La tasa del interés (por ejemplo, 0,5% diario).
Cómo se aplica: interés simple o compuesto.
Desde cuándo corren los días de atraso: desde el día 1 del mes o desde el vencimiento.

Si el contrato no dice nada sobre punitorios, no se pueden inventar: a lo sumo corresponden los intereses moratorios que fije la ley o un juez.

Interés simple: la fórmula

Punitorio = alquiler × tasa diaria × días de atraso

Ejemplo: alquiler de $500.000, tasa de 0,5% diario, vence el día 10 y el inquilino paga el 15.

Días de atraso (desde el vencimiento): 5
Punitorio: $500.000 × 0,005 × 5 = $12.500

Interés compuesto: la fórmula

En el compuesto, cada día el interés se calcula sobre el saldo del día anterior (alquiler más los intereses ya generados).

Punitorio = alquiler × [(1 + tasa diaria) ^ días − 1]

Con el mismo ejemplo: $500.000 × (1,005⁵ − 1) = $12.625,63

Con pocos días la diferencia es chica. Con atrasos largos, crece.

Desde el día 1 o desde el vencimiento: la diferencia que más pesa

Es la cláusula que más se pasa por alto. Si el contrato dice que, vencido el plazo, los intereses corren desde el día 1 del mes, un pago el día 15 tiene 15 días de atraso, no 5.

Paga el día 15 (vence el 10, tasa 0,5% diario)	Días	Interés simple	Interés compuesto
Días desde el vencimiento	5	$12.500,00	$12.625,63
Días desde el día 1 del mes	15	$37.500,00	$38.841,37

En los dos casos, si el inquilino paga antes o el mismo día del vencimiento, no hay atraso.

Límites: cuándo un punitorio es abusivo

El Código Civil y Comercial permite a los jueces reducir los intereses cuando la tasa pactada excede de forma desproporcionada y sin justificación el costo del dinero (artículo 771). En la práctica, una tasa diaria muy alta puede no sostenerse en un reclamo. Conviene pactar una tasa razonable y aplicarla siempre igual, para todos los inquilinos.

Además:

Los punitorios se calculan sobre el alquiler adeudado, no sobre punitorios anteriores, salvo que el contrato y la ley lo permitan.
Dejar constancia del cálculo en el recibo evita discusiones: fecha de vencimiento, fecha de pago, días y tasa.

¿Para quién es el punitorio?

Depende del contrato de administración con el propietario. Lo más habitual es que el punitorio compense al dueño por el atraso y se le rinda junto con el alquiler. Lo vemos en el ejemplo de liquidación de alquileres y rendición al propietario.

Cómo se hace en InmoMind

En el módulo de Alquileres de InmoMind cada contrato tiene su propia regla de punitorios, que configurás en el paso Reglas de Ajuste y Honorarios al cargarlo:

Día límite de pago (por defecto, el 10).
Punitorio diario % (por defecto, 1%; lo ajustás al que dice tu contrato).
Tipo de punitorio: directo (interés simple), compuesto (acumulativo día a día) o personalizado (un monto que definís al cobrar).
Punitorios desde: el día 1 del mes o el vencimiento.

Reglas de ajuste, honorarios y punitorios al cargar un contrato de alquiler en InmoMind

Cuando registrás el cobro, el sistema cuenta solo los días de atraso según esa regla y te muestra el punitorio. Con la casilla Aplicar recargo por mora decidís si lo cobrás (por ejemplo, si preferís perdonar un atraso de un día), y podés cambiar el tipo de interés para ese cobro.

Pago atrasado 5 días desde el vencimiento: punitorio de $12.500 al 0,5% diario en el registro del cobro

Es el ejemplo de esta guía: alquiler de $500.000, 0,5% diario, vence el 10 y paga el 15. El recibo del inquilino y la rendición del propietario salen con el atraso y el punitorio detallados.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el interés por mora de un alquiler?

El que se haya pactado en el contrato, generalmente como un porcentaje diario. No hay una tasa única: varía mucho entre contratos, y una tasa desproporcionada puede ser reducida por un juez.

¿Los días de atraso se cuentan desde el vencimiento o desde el día 1?

Depende de lo que diga el contrato. Si dice que, vencido el plazo, los intereses corren desde el día 1 del mes, se cuentan todos los días del mes hasta el pago.

¿Puedo no cobrar punitorios a un inquilino?

Sí, es una decisión de la inmobiliaria y del propietario. Lo importante es que quede registrado, para que la rendición al propietario coincida.

¿El punitorio se cobra sobre el alquiler actualizado?

Sí, se calcula sobre el monto adeudado de ese mes, que ya incluye la actualización si correspondía.

Conclusión

Calcular un punitorio es una cuenta simple que se vuelve fuente de reclamos cuando cada contrato tiene reglas distintas y se calcula a mano. Con las reglas cargadas en cada contrato, el cálculo sale igual todas las veces. En InmoMind lo tenés dentro del mismo CRM donde gestionás propiedades, consultas y tu web.